Để sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất, từ năm 2004 - 2008 đến nay, tỉnh đã tiến hành giao trên 4000 ha, cho thuê trên 20 ngàn ha, chuyển mục đích  trên 178 ha đất. Từ đó, đã có hàng trăm dự án các loại được triển khai, góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội, làm thay đổi bộ mặt địa phương. Tuy nhiên bên cạnh những dự án triển khai hiệu quả, nhiều dự án triển khai chậm, không hiệu quả, đã ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh và mỗi địa phương.

Những dự án kém hiệu quả

Tháng 6, Khu du lịch (Thác Bà) giờ chỉ là một vùng hồ nước mênh mông vắng lặng trong nắng hè. Hai hàng cau vua được trồng bên đường nối từ quốc lộ 70 vào nơi này đã chết quá nửa, số còn lại cũng đang héo hon, tàn lụi. Niềm hy vọng của người dân Yên Bái  về một khu du lịch tầm cỡ đã dần tàn lụi theo thời gian!

Ngược thời gian, cách đây 6 năm, theo Quyết định 213/2003/QĐ - UB ngày 3/7/2003 của UBND tỉnh Yên Bái, Khu du lịch Tân Hương (Thác Bà) có quy hoạch chi tiết với quy mô 206 ha ( trong tổng số 500 ha tổng thể), bao gồm: 127 ha đất, 79 ha  bán ngập, 18,1 ha đất hạ tầng kỹ thuật như đường, bến bãi đỗ xe, cấp nước sạch. Số diện tích còn lại là 108 ha, tỉnh tiếp tục mời các nhà đầu tư vào đầu tư. Để xây dựng Khu du lịch, UBND tỉnh cũng đã chấp thuận cho Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại Hùng Đại Dương vào đầu tư xây dựng khu vui chơi, giải trí tại đây.

Qua nhiều lần điều chỉnh dự án, ngày 9/1/2007, UBND tỉnh đã cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 2208 cho Công ty TNHH Hùng Đại Dương được đầu tư xây dựng trên diện tích 37,2 ha đất trong Khu du lịch. Trước đó, Công ty này đã đầu tư xây dựng một số công trình phụ trợ được khởi công từ cuối năm 2003.

Để Dự án có hiệu quả khả thi, cùng việc tiến hành giải phóng mặt bằng, tổ chức đền bù, giải toả 38 hộ dân nằm trong khu vực ảnh hưởng, Yên Bái cũng đã đầu tư giai đoạn một, bảo đảm cơ sở hạ tầng đến chân hàng rào công trình với các hạng mục là 1,8 km đường giao thông trải nhựa; hệ thống chiếu sáng, đường dẫn cao áp và hai trạm biến áp điện; trồng 42,5 ha tràm bán ngập, công trình nước sinh hoạt... với tổng mức đầu tư hơn 25 tỷ đồng. Về phía nhà đầu tư, Công ty TNHH Hùng Đại Dương đã xây dựng: điểm dừng chân, nhà điều hành đón tiếp, bến tàu và tàu du lịch, 11 nhà nghỉ đơn lập... với tổng số tiền khoảng 23 tỷ đồng. Nhưng đến nay, ngoài một số công trình như: hai ngôi nhà sàn gỗ và tàu du lịch... đã hoàn chỉnh, các công trình phục vụ cho hoạt động vui chơi, du lịch khác đều... dở dang!

Dự án triển khai chậm, điều đáng nói là toàn bộ các công trình do tỉnh đầu tư xây dựng, với số tiền hơn 25 tỷ đồng đã hoàn thành (trừ dự án cấp nước mới xong phần trạm hút, bể nước lọc, chưa có đường ống thứ cấp) do không bàn giao cho ai quản lý, nên đã xuống cấp nghiêm trọng. Và, trước tiến độ “rùa bò” của Dự án, một số hộ dân trong xã Tân Hương, huyện Yên Bình đã tiến hành san gạt đồi, tiến hành xây dựng trong phạm vi đất quy hoạch Khu du lịch.

Cùng với Dự án Khu du lịch Tân Hương, một công trình nhiều người dân thành phố Yên Bái cũng đặt nhiều kỳ vọng đó là Dự án nhà chung cư tại phường Hồng Hà - thành phố Yên Bái. Nằm ở vị trí đắc địa, Dự án có tổng diện tích 4,6 ha, công trình nhà chung cư do Công ty Xây dựng số 3 thuộc Tổng công ty VINACONEX làm chủ đầu tư chính, Công ty cổ phần Xây dựng  và Quản lý nhà Yên Bái là nhà đầu tư phụ. Sau hơn 6 năm động thổ và trên 5 năm có quyết định bàn giao đất, Dự án chung cư với các dãy nhà 5 – 6 tầng, đầy đủ hệ thống hạ tầng phụ trợ với sân chơi, vườn hoa, bãi để xe và một số biệt thự vẫn giậm chân tại ... điểm san tạo mặt bằng, là điểm để một số người dân mượn đất trồng rau màu và là nơi tập lái xe ô tô.  Trong khi bên cạnh đó, nhiều công trình được cấp phép xây dựng sau đã bước sang khai thác hay  vào giai đoạn hoàn thiện.

Hậu quả của những dự án triển khai chậm và những dự án kém hiệu quả là rất lớn. Nó gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế – xã hội  của mỗi địa phương cũng như toàn tỉnh, đồng thời cũng gây thiệt hại trực tiếp cho nhà đầu tư do thời gian đầu tư  dài. Bên cạnh đó, tại các khu vực có dự án “treo”, đời sống người dân không ổn định, do các nhu cầu của họ về xây dựng, cải tạo nhà .v.v... đều không được phép thực hiện. Do chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến hạn chế trong việc mua bán, chuyển nhượng, các quyền của người dân về đất đai như thế chấp không được các tổ chức tín dụng đáp ứng.

Nguyên nhân và những giải pháp

Mặt bằng Dự án khu chung cư phường Hồng Hà, thành phố Yên Bái sau 6 năm động thổ.

Từ thực tế các dự án có thể thấy, nguyên nhân chính dẫn đến một số dự án tiến độ chậm là do chủ đầu tư không đảm bảo năng lực tài chính. Điển hình trong đó là Dự án xây dựng nhà  chung cư  và Dự án Khu du lịch sinh thái tại thôn Khe Gầy, xã Tân Hương. Bên cạnh đó, những vướng mắc trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng cũng là nguyên nhân gây ra chậm trễ, kéo dài thời gian thực hiện.

Từ quản lý của chủ đầu tư chưa tốt, sự vào cuộc của chính quyền địa phương chưa quyết liệt dẫn đến người dân cố ý làm phát sinh thêm tài sản tại khu vực đất thu hồi sau khi có quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền, gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và gây thiệt hại cho nhà đầu tư.  Cụ thể, tại Dự án khai thác khoáng sản của Công ty cổ phần Hà Quang Văn Chấn, người sử dụng đất cố tình chây ỳ, đòi bồi thường với giá cao đã gây khó khăn làm chậm tiến độ dự án.

Trên thực tế, dự án chậm do việc huy động vốn của các nhà đầu tư chậm, có  yếu tố khách quan là hiện nay do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế, nhiều nhà đầu tư có khả năng đầu tư trong lĩnh vực khai thác: khoáng sản, bột đá... nhưng không có thị trường đầu ra. Hơn thế, một số nhà đầu tư khi được cấp chứng nhận đầu tư, song khi triển khai dự án tại địa phương không đúng trình tự, không đúng quy trình hoặc quy trình chưa chặt chẽ, thiếu các thủ tục pháp lý khi tổ chức thực hiện gây bức xúc cho các địa phương triển khai dự án, khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Trên thực tế, khả năng về tài chính của một số tổ chức kinh tế không thuộc diện thu hồi đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP là rất thấp, không đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng sử dụng đất hoặc thuê đất của hộ gia đình, cá nhân có đất.  Đối với những dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước để xây dựng các công trình như: trường học, giao thông, khu vui chơi công cộng...nhưng vốn đầu tư hạn hẹp, hoặc chưa có vốn từ đó chậm.
Tại một số quy hoạch các cụm công nghiệp, mặc dù đã được phê duyệt nhưng do không có kinh phí để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo mặt bằng sạch cũng gây khó khăn không ít cho các nhà đầu tư.

Theo số liệu của Sở Tài nguyên và Môi trường Yên Bái, chỉ trong đợt rà soát kiểm tra mới nhất đối với 21 dự án thuộc nguồn vốn ngân sách và các dự án do các nhà đầu tư đầu tư tại: Lục Yên, Yên Bình, thành phố Yên Bái, thị xã Nghĩa Lộ, Văn Yên thì đã có 11 dự án sử dụng đất kém hiệu quả.

Hệ thống pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, không đồng bộ, một số cơ chế, chính sách chưa rõ ràng nên khi thực hiện thu hồi giải phóng mặt bằng rất khó khăn. Cụ thể như quy định bồi thường giải phóng mặt bằng quy định, đất nông nghiệp liền kề đất ở (khu dân cư) thì được hỗ trợ theo giá đất liền kề tương đương 30%, nhưng đất nông nghiệp không nằm trong khu dân cư chỉ được bồi thường theo khung giá bồi thường đất nông nghiệp. Từ đó dẫn đến những thắc mắc, khiếu kiện...của người dân. Một trong những ví dụ  đó là giải phóng mặt bằng đường Trung tâm Km5 - Yên Bình.

Một yếu tố không kém phần quan trọng dẫn đến việc các dự án cho thuê, giao đất... kém hiệu quả đó là vai trò quản lý của nhà nước. Sự thẩm định, đánh giá năng lực nhà đầu tư của cơ quan quản lý nhà nước  trong thời gian qua còn nhiều hạn chế, dẫn đến nhiều nhà đầu tư khi đã nhận quyết định cấp đất, quyết định cho phép đầu tư lại không đủ năng lực về tài chính và con người...

Từ những yếu tố khách quan và chủ quan, có thể thấy nguyên nhân đã rõ, nhưng việc xử lý vấn đề này thế nào? Theo ông Phạm Văn Đoàn – Phó giám đốc Sở Tài nguyên – Môi trường khẳng định thì: “ Với chức năng quản lý của mình, Sở Tài nguyên - Môi trường sẽ kiên quyết xử lý những chủ đầu tư để đất hoang hoá, kém hiệu quả, trái mục đích. Đối với những dự án triển khai chậm do nguyên nhân khách quan, nhưng chủ đầu tư tiếp tục có phương án triển khai tiếp khả thi, Sở sẽ báo cáo  trình UBND tỉnh cho phép chủ đầu tư tiếp tục triển khai”.

Để việc sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả, góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội các địa phương, cùng việc kiến nghị sửa đổi những điểm chưa phù hợp, những bất cập trong Luật Đất đai; đẩy mạnh công tác tuyên truyền chính sách pháp luật về đất đai; tỉnh cần tổng kiểm tra, rà soát lại các dự án trên địa bàn, kiên quyết xử lý những vi phạm như sử dụng đất sai mục đích, hiệu quả kém, thu hồi chuyển đổi mục đích các dự án. Đồng thời, tỉnh, ngành và các địa phương  cần làm tốt công tác quy hoạch, vì có quy hoạch mới có cơ sở ban đầu để triển khai tốt dự án.

Bên cạnh đó, trong thẩm định dự án, cơ quan quản lý nhà nước phải xác định được năng lực của các nhà đầu tư để có quyết định cho nhà đầu tư đầu tư hay không. Để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư, chính quyền địa phương không nên để cho các nhà đầu tư tự “bươn trải” trong quá trình giải phóng mặt bằng như một số dự án hiện nay. Và hơn hết, các nhà đầu tư cần có sự tính toán kỹ lưỡng, lường trước những khó khăn gặp phải khi triển khai các dự án để có những giải pháp xử lý khi có vấn đề phát sinh.

Nguyễn Đình